11万/㎡，是广州的二手房挂牌价。

这个价格，放在珠江新城，你可能觉得便宜；放在海珠，感觉还行；放在黄埔，喂，高了；放在南沙，不可思议。

同在广州，各个板块的房价千差万别。房价要看你放在哪个板块，放在珠江新城，即使是20万/㎡，也有人觉得可以接受；但在增城、从化，有些地方卖2万/㎡，你都觉得贵到离谱。

(资料图)

今天说的是南沙的房价，有房子挂牌要卖11万/㎡。

你觉得价格怎样？是业主高估了市场，还是市场给了业主错觉？

01

市场给业主的错觉？

这套房源是来自南沙明珠湾板块的滨海花园独栋别墅，建筑面积299.1㎡，单价约11万/㎡、总价3370万。

这套别墅临湖带有私家码头，为2005年建成，接近20年的楼龄敢挂11万+，考验的是业主的耐心。

目前该房源是南沙目前挂牌单价最高的二手房。

贝壳网二手房显示，同个小区的另一栋临湖独栋别墅挂牌单价6.7万/㎡，其它联排别墅在3.5-5.7万/㎡之间，与11万+相差甚远。

▲ 远处是滨海花园

那么，这栋别墅到底是有什么特别之处？

据了解，该别墅产权299㎡，但实用面积为500㎡，折算单价约6.74万/㎡。

哦，知道了，原来业主是这样算出来的，这个单价不是跟那套6.7万/㎡的别墅一个价格吗？敢这样算，想必业主是一位有耐性的人，反正是挂牌价，说不定有“水鱼”。

02

南沙二手房量价齐跌

南沙的二手房成交情况到底怎样？

据广州市房地产中介协会统计数据，2023年6月，广州二手住宅整体（中介促成+自行交易）共网签8292宗和83.47万㎡，环比下降5.46%和5.21%。

除天河区和南沙区小幅增长以外，其余各区网签面积环比均出现不同程度下降。其中，南沙区网签320套，3.82万㎡，环比增长0.95%。

▲ 灵山岛

明面上，南沙网签环比增长，但却不能掩盖南沙二手房的颓势。

据克而瑞统计，今年1-5月，番禺区以6392套二手成交领跑全市，而南沙二手成交仅有1593套，在全市垫底。

其实，不止是这五个月，六年来，南沙在广州11区中除了2021年略高于从化之外，其它年份均为全市垫底。

▲ 克而瑞数据

据贝壳网统计，截至7月3日，南沙共有326个小区、7501套二手房在售。

在价格方面，今年5月南沙二手房成交均价为1.77万/㎡。对比动辄3-4万/㎡的横沥岛一手房，南沙二手房真卖不起价格。

03

南沙卖不动的两个原因

南沙曾经也“红极一时”，各板块楼盘卖得红红火火，但为什么以前“卖得火”，现在就“卖不动”了？

楼主用两个字来概括：远、人。

南沙与广州市区的距离在40-50公里之间，自驾车少则45分钟，多则1个多小时，交通的不便利为两地通勤增添了许多障碍，这里也折射出南沙的产业问题，如果产业够强大，多数南沙居民是不用在广州市区与南沙之间奔波的。

这是远的问题。

▲ 灵山岛

驾车到南沙，你会感觉这里路很宽广，路面很少人。在成熟区域蕉门金洲一带可能会好点，但在南沙湾“人气不足”有点严重。当炒房客退出，房产回归居住属性，相应的商业配套也未能跟上，这就导致“商业不起来、人不进来；人进不来、商业起不来”的结果。

这就是人的问题。

04

南沙一二手房市场举步维艰

在第七次人口普查当中，南沙10年的人口增幅在全广州11区排名第一，为225.74%。

但南沙的人口总量在11个区排名倒数第二，略多于从化，只有84.6万人。在每10万人口中拥有大专以上学历文化程度的，南沙在11区中倒数第一，为1.7万人。

从上面的数据中，南沙的人才住房政策在引入人才方面并没有太多的含金量，却间接引来了一大批炒房客，托高了南沙房价。

▲ 灵山岛

2019年推出人才政策，是希望吸纳更多人才在南沙安家落户，但是出台人才购房政策近1年半，人才没吸纳多少，南沙的房价倒是“一飞冲天”被炒上去。南沙这波房价上涨有政策的利好，也有炒房客的“功劳”。

从2019年开始，南沙网签均价和网签套数大步流星，特别是网签均价实现了质的飞跃，从2018年1.4万/㎡跃升至2020年的2.7万/㎡，两年翻了一番。

2020年8月，南沙湾2020NJY-9地块（中绿蔚蓝湾）经过16轮竞配建，直接进入摇号环节，一举成为当时南沙最贵的地块，南沙地价迎来破2万时代。

▲ 横沥岛

进入2021年，由于深圳、东莞收紧购房政策，导致部分炒房客资金流入限购政策较松的南沙。从2020年的“翘尾”行情到2021年年初，南沙网签均价进入了2.8万元时代。

2021年年初开始，广州就有了限购政策的风声，在实际操作中，南沙也收紧了人才住房的贷款资格审核。直至广州421新政出台，明确要求人才购房须提供12个月的个人所得税或社会保险的缴纳证明。

至此，南沙的新房成交量在2021年4月有了拐点。据相关统计，南沙区一手房住宅网签套数从当年4月的1822套跌至6月的1024套。成交套数的下挫也证明了人才住房政策收紧起了作用。

但没想到，受整体市场影响，南沙楼市一蹶不振。

直至今年5月，南沙新房市场到了举步维艰的地步，去化周期达26.4个月，稳居全市第一。

上面那位老兄是没看南沙市场走势吧！